단전·단수 조치의 경계선 - 관리주체 권한과 소유자의 책임을 가르는 결정
경매로 아파트를 낙찰받았더니 관리주체가 이전 소유자의 연체료까지 포함한 관리비를 요구하며 단전·단수 조치를 예고했습니다. 법원은 이를 "사회통념상 허용될 수 있는 범위를 벗어난 과도한 조치"로 보고 단전·단수를 금지했습니다. 관리비 승계 범위와 단전·단수 조치의 적법 요건을 정리합니다.
- 매체: 아파트관리신문 1547호 (2025. 9. 3.)
- 제목: 단전·단수 조치의 경계선 — 관리주체 권한과 소유자의 책임을 가르는 결정
- 원문: aptn.co.kr
사건 개요 — 경매 낙찰자 vs 관리주체
임의경매 절차에서 낙찰받아 소유권을 취득한 사람이 관리주체로부터 공용부분 관리비뿐 아니라 전 소유자가 체납한 연체료까지 포함된 관리비를 부과받았습니다. 이를 부당하다며 납부를 거부하자, 관리주체는 전기·수도 공급 차단을 예고하며 갈등이 격화됐습니다. 법원은 단전·단수를 금지하는 가처분 결정을 내렸습니다.
관리비 승계 범위: 공용부분 O, 연체료 X
| 항목 | 경매 낙찰자(특별승계인) 승계 여부 | 근거 |
|---|---|---|
| 공용부분 관리비 (전 소유자 체납분) | ✅ 승계 (원칙) | 집합건물법 제18조 — 특별승계인에게 승계 |
| 전유부분 관리비 | ❌ 승계 불가 | 전유부분은 개인 사용분 — 당연 승계 아님 |
| 연체료 | ❌ 승계 불가 | 위약벌적 성격의 별도 법률효과 — 대법원 입장 재확인 |
연체료는 전 소유자의 계약 위반에 대한 제재이므로, 새 소유자에게 자동으로 승계되지 않습니다 (대법원 확립 입장)
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조법원이 단전·단수를 금지한 이유
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관리규약에 단전·단수 근거 규정 없음 규약 문제
단전·단수는 소유자의 생활권을 직접적으로 제약하는 조치입니다. 반드시 관리규약에 명시적 근거가 있어야 하며, 규약 없이 자의적으로 단행한 조치는 위법으로 평가될 가능성이 높습니다.
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관리비 자체가 잘못 산정됨 산정 오류
부과된 관리비에 승계 불가한 연체료가 포함되어 있었습니다. 잘못 산정된 금액에 대한 납부 거부를 이유로 생활권을 차단하는 것은 비례성을 잃은 조치입니다.
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정산 요청 무시 후 곧바로 차단 절차 위반
소유자가 공용·전유부분 관리비를 구분해 재산정해달라고 요청했음에도, 관리주체는 이를 무시하고 곧바로 단전·단수 조치를 취했습니다. 법원은 이를 "사회통념상 허용될 수 있는 범위를 벗어난 과도한 조치"로 판단했습니다.
"권한의 행사에는 반드시 근거와 절제가 필요합니다."
— 오정환 대표변호사 · 법무법인 화온
관리주체와 소유자 모두에게 주는 시사점
- 단전·단수는 관리규약에 명시적 근거 필요
- 부과 전 공용·전유·연체료 항목 정확히 구분
- 소유자 이의 제기 시 성실히 검토·재산정
- 권한 행사도 비례성 원칙 준수 필요
- 낙찰 전 관리규약·미납 내역 사전 확인
- 관리비 부과 내역 수령 후 항목별 검토
- 연체료 포함 여부 반드시 확인·이의 제기
- 정당한 이의 제기에도 차단 시 가처분 신청 가능
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