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전세사기 피해 법적 대응 완전 가이드 | 법무법인 화온

2026.03.11

전세보증금을 돌려받지 못하고 있다면, 이는 민사상 분쟁이 아니라 형사 사기죄(형법 제347조)에 해당할 수 있습니다. 처음부터 보증금을 반환할 의사나 능력 없이 임대차 계약을 체결했다면 사기죄가 성립하며, 2023년 시행된 전세사기피해자지원특별법에 따른 긴급 주거 지원과 우선매수권도 활용할 수 있습니다. 화온이 전세사기 피해 단계별 법적 대응 전략을 정리합니다.

전세사기 유형과 특징
형사 고소 — 사기죄 성립 요건
전세사기피해자지원특별법 핵심 내용
보증금 회수를 위한 민사·보전 절차
대응 단계별 체크리스트
혼자 vs. 변호사 선임 비교
자주 묻는 질문 (FAQ)

전세사기 유형과 특징

전세사기는 단일 유형이 아닙니다. 임대인의 재정 상태와 수법에 따라 법적 대응 전략이 달라지므로 본인의 상황이 어느 유형에 해당하는지 먼저 파악해야 합니다.

유형	수법	핵심 특징
깡통전세	매매가 대비 전세보증금이 과도하게 높은 물건 계약	경매 낙찰가로 보증금 회수 불가
이중계약 사기	동일 주택에 다수 임차인과 전세 계약	선순위 임차인만 보호, 나머지 피해
신탁 사기	신탁된 부동산을 신탁사 동의 없이 임대	임대인이 처분권 없어 계약 무효 가능
위장 임대인	가족·지인 명의를 빌려 계약, 실소유자 별도	명의인 추적·고소 복잡
기획 부동산 전세사기	수십~수백 채 물건을 기획적으로 전세 사기	일당 조직 형태, 피해자 다수

계약 전 반드시 확인해야 할 사항 등기부등본 열람 — 근저당·가압류·신탁등기 확인 / 국세·지방세 체납 여부 확인(임대인 동의 필요) / 전세가율 80% 초과 시 깡통전세 의심 / HUG·주택금융공사 전세보증보험 가입 가능 여부 확인 / 계약 직전 등기부등본 재확인(당일)

2만 4천명+

2023~2024년 전세사기 피해자지원 특별법 기준 공식 피해 신청자 수
실제 피해자는 이보다 훨씬 많을 것으로 추정

출처: 국토교통부 전세사기 피해 현황 (2024)

형사 고소 — 사기죄 성립 요건

전세사기로 형사고소가 인정되려면 임대인이 계약 당시부터 보증금을 반환할 의사나 능력이 없었다는 점이 입증되어야 합니다. 단순한 경제적 어려움으로 인한 반환 불능은 민사 문제이나, 기획 사기의 경우 처음부터 편취 목적이 있었음이 드러나므로 형사처벌이 가능합니다.

사기죄 성립 가능성 높음	민사 문제(형사 어려움)
계약 시 이미 과도한 근저당으로 보증금 회수 불가 상태	계약 이후 경기 악화로 재산 감소
동일 주택에 다수 임차인과 동시 계약	성실히 반환 노력하다 실패
신탁 사실 숨기고 계약 체결	임대인이 파산 신청 후 채권자 회생 절차 진행
수십 채 기획 사기 — 조직적 범행	단순 1건 반환 지연
계약 직후 잠적 또는 해외 도피	연락은 되나 자금 부족

전세사기피해자지원특별법 핵심 내용

2023년 6월 시행(2024년 9월 개정)된 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법은 피해자 인정을 받으면 다양한 지원을 받을 수 있도록 합니다.

피해자 인정 4가지 요건 (모두 충족 필요)

#	요건	상세
①	전입신고 + 확정일자	주택 인도 + 주민등록(전입신고) + 확정일자. 임차권등기·전세권 설정도 인정
②	임차보증금 5억원 이하	2024년 9월 개정으로 3억 → 5억으로 상향. 지역 여건에 따라 ±2억 조정 가능
③	2인 이상 임차인 피해	임대인 파산·회생 개시, 경매·공매 개시, 집행권원 확보 등 중 해당
④	임대인의 반환 의도 없음을 의심할 상당한 이유	수사 개시, 기망 행위, 반환 능력 없이 다수 주택 취득 등

피해자 인정 신청 방법 ① 온라인: 국토교통부 전세사기피해자 지원관리시스템 (jeonse.kgeop.go.kr) / ② 방문: 임차인 주민등록상 피해주택 소재지 관할 시·도(광역지자체) 또는 구청 전세피해지원센터. ※ HUG·LH는 경·공매 지원 창구이며 피해자 결정신청 접수처가 아님에 주의.

주요 지원 내용

지원 내용	주요 내용	신청처
전세사기 피해자 인정	피해자 확인서 발급 — 각종 지원의 전제	jeonse.kgeop.go.kr (온라인) 또는 관할 시·도
우선매수권	경매 시 최고가 낙찰가와 동일한 가격으로 우선 매수 가능(특별법 제20조). LH에 양도 시 LH가 낙찰 후 최대 20년 공공임대 제공	법원 경매 절차 / LH
긴급 주거 지원	공공임대주택 우선 입주. LH 양도 방식 시 최대 20년 거주권 보장(2024년 개정)	LH, SH
저금리 대출	최저 1%대 전세피해 회복 전용 대출	주택도시기금
법률 지원	대한법률구조공단 무료 법률 지원 (중위소득 125% 이하)	법률구조공단 ☎132
경매 유예	생계·주거 안정 우려 시 법원에 1년 이내(연장 가능) 경매유예 신청 가능	법원
임차보증금 채권 매입	HUG가 채권 50% 이상 가격으로 매입 — 선구제 후회수 방식(2024년 신설)	HUG ☎1588-1663

보증금 회수를 위한 민사·보전 절차

임차권등기명령 신청

이사를 가야 하는데 보증금을 받지 못했다면, 법원에 임차권등기명령을 신청해 주민등록을 이전해도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 이사 전 반드시 처리해야 합니다.
보증금 반환 청구 소송

임대차 기간 만료 후 보증금을 돌려받지 못했다면 임대인을 상대로 보증금 반환 청구소송을 제기합니다. 승소 판결문을 집행권원으로 강제집행이 가능합니다.
부동산·계좌 가압류

임대인이 재산을 처분하거나 숨길 우려가 있다면 보전처분(가압류)을 신청합니다. 임대인 명의 부동산, 예금 계좌, 차량 등을 가압류해 집행 보전이 가능합니다.
배당 참여 — 경매 절차에서 우선변제

해당 주택이 경매에 넘어간 경우, 주택임대차보호법상 최우선변제권과 우선변제권을 활용해 배당에 참여합니다. 전입신고·확정일자 시기가 핵심 변수입니다.
전세보증보험 청구

HUG·SGI서울보증 등 전세보증보험에 가입했다면 보증기관에 보험금을 청구합니다. 보험금을 수령한 보증기관이 임대인에게 구상권을 행사합니다.

주택임대차보호법 핵심 권리	요건	효과
대항력	전입신고 + 점유	임차 주택 양도 시에도 임대차 권리 주장 가능
우선변제권	대항력 + 확정일자	경매 시 후순위 채권자보다 먼저 배당
최우선변제권(소액임차인)	소액 보증금 기준 충족	최우선 순위로 일정 금액 배당
임차권등기명령	임대차 종료 후 보증금 미반환	이사 후에도 대항력·우선변제권 유지

대응 단계별 체크리스트

즉시 — 현재 거주 중이라면

주민등록 이전하지 말 것. 전입신고·확정일자 유지. 임차권등기명령 신청 검토. 임대인과의 모든 연락 기록 보존.
1주 내 — 피해자 인정 신청

국토부 전세사기피해자 지원관리시스템(jeonse.kgeop.go.kr) 온라인 신청 또는 피해주택 소재지 관할 시·도 방문 접수. 관련 서류(임대차계약서, 등기부등본, 보증금 이체 내역) 준비.
1개월 내 — 형사고소·민사 병행

사기죄 고소장 제출. 임대인 재산에 가압류 신청. 보증금 반환 청구소송 준비.