부동산 컨설팅 계약

1. 사안의 개요

의뢰인의 배우자는 소유하고 있던 부동산을 매도하는 과정에서 공인중개사 외에 '부동산 컨설팅 업체(비공인중개사)'와 별도의 용역 계약을 체결했고, 매매 계약이 성사되자 해당 업체는 공인중개사 중개수수료와는 별도로 고액의 컨설팅 수수료를 요구하였습니다.

이에 의뢰인은 수수료 액수가 통상적인 범위를 넘어선다는 점과, 상대방이 공인중개사가 아님에도 사실상 중개 업무만을 수행했다는 점에서 지급 의무가 있는지 의문을 가지고 법무법인 화온을 찾아주셨습니다.

2. 화온의 대응 전략

화온은 사건 검토 결과, 해당 컨설팅 계약의 내용이 실질적으로는 '부동산 중개행위'에 해당함을 포착했습니다.

- 법리 분석: 공인중개사 자격이 없는 자가 실질적인 중개행위를 하고 수수료를 받는 것은 강행규정인 「공인중개사법」 위반이며, 이에 따른 약정은 '무효'라는 대법원 판례를 근거로 삼았습니다.

- 계약서 검토: 형식은 '컨설팅 계약'이나, 실제 수행 업무가 매수인을 알선하고 가격을 절충하는 등 전형적인 '중개'에 불과했음을 입증하는 논리를 구성했습니다. (※ 모든 컨설팅 계약이 무효인 것은 아니나, 본 사안은 실질이 중개행위임이 명백함을 강조)

- 내용증명 발송 및 협상: 이를 바탕으로 상대방에게 계약 무효 및 수수료 지급 의무 부존재를 강력히 주장하는 내용증명을 발송하여, 소송으로 갈 경우 상대방이 형사 처벌(무등록 중개)까지 받을 수 있음을 경고하며 압박했습니다.

3. 업무결과

4. 본 사건의 시사점

첫째, 계약서의 '이름'보다 중요한 것은 실제 어떤 '일'을 했느냐입니다. 부동산 거래를 하다 보면 '중개 수수료' 외에 별도의 '컨설팅 비용'을 요구받고 당황하시는 경우가 종종 있습니다. 많은 분들이 계약서에 '컨설팅'이라고 적혀 있으면 무조건 지급해야 한다고 생각하시지만, 실제 업무가 단순한 매물 소개나 가격 절충 같은 '중개'에 불과했다면, 공인중개사 자격이 없는 자의 수수료 요구는 법적으로 무효가 될 수 있습니다. 겉모양이 아닌 '실질'을 따져보는 것이 중요합니다.

둘째, 소송까지 가지 않고도 문제를 해결할 방법이 있습니다. 법적 분쟁이라고 해서 반드시 법원에 가야 하는 것은 아닙니다. 상대방의 요구가 법적으로 왜 부당한지를 정확한 근거와 판례로 짚어주는 것만으로도, 상대방은 압박을 느끼고 청구를 포기할 수 있습니다. 화온은 무리하게 소송을 권하기보다, 내용증명과 협상을 통해 의뢰인의 시간과 비용을 아끼는 가장 효율적인 해결책을 먼저 고민합니다.

셋째, 부당한 요구에 혼자 끙끙 앓지 마세요. 이번 의뢰인분도 처음에는 "계약서에 도장을 찍었는데 줘야 하지 않을까?"라며 불안해하셨습니다. 하지만 전문가의 눈으로 검토하면 갚지 않아도 될 돈인 경우가 많습니다. 억울한 상황에 처하셨다면, 혼자 고민하지 마시고 전문가의 도움을 받아 정당한 권리를 지키시길 바랍니다.